ドバイのオフプラン投資、日本人投資家が見落としがちな点

ドバイのオフプラン市場(建築前・建築中の物件を購入する仕組み)は、日本の青田売りとは構造が異なり、パンフレット上は魅力的に見える支払いプランが、引き渡し遅延時のリスクを買い手側に寄せている場合があります。

1. 支払いプランはリスク配分の仕組みでもある

「20/80」型や引き渡し後払い型のプランは初期資金負担を抑えられますが、その分、プロジェクトが予定通り・仕様通りに完成する確証が持てる前に、総額のより大きな割合を支払うことを意味します。

2. エスクロー保護はあるが範囲は物件による

ドバイでは開発業者の資金をプロジェクト専用のエスクロー口座(RERA規制下)で管理することが義務付けられており、これは実質的な保護になります。ただし、資金放出の条件や遅延時の扱いはプロジェクトごとに異なるため、思い込みではなく個別に確認する必要があります。

3. 引き渡し遅延が計画と現実の最も一般的なギャップ

オフプラン物件の完成時期は、パンフレットの想定より遅れることが珍しくありません。楽観的な完成時期を前提に組まれた支払いスケジュールは、実際の工事進捗に対して想定以上の割合を先に支払う結果につながることがあります。

4. フリーホールドと転売流動性は一様ではない

すべてのエリアが外国人にフリーホールド(永久所有権)を認めているわけではなく、フリーホールドエリア内でも、デベロッパーの実績や建物の完成品質によって転売時の流動性は大きく異なります。これは購入時よりも出口の段階で重要になります。

確認しておきたいポイント

• 引き渡し前後でそれぞれ何%を支払うか
• エスクロー口座の詳細と資金放出のトリガー
• デベロッパーの過去プロジェクトの完工実績
• 該当エリアのフリーホールド区分と周辺の転売動向

本質的な誤解は「ドバイのオフプラン市場が見た目より危険」ということではなく、「支払い構造や慣習が日本の青田売りと同じだろう」と思い込んでしまうことにあります。