2026年のバンコク・コンドミニアム供給、外国人所有枠(49%ルール)の読み方

タイの外国人所有枠(コンドミニアムプロジェクトの総専有面積の49%まで外国人が所有可能)は、実際にリスティング価格で取引される住戸を左右します。この枠の確認は、決済直前の形式的な手続きではなく、バンコクのコンドミニアムを検討する最初のステップです。

1. 49%枠はプロジェクト単位で計算され、棟や階では判断できない

この上限は、プロジェクト全体の登記床面積のうち外国人所有が可能な割合に対して適用され、大規模開発内の個別棟や特定の階で判断されるものではありません。タイ人枠の住戸が残っていても、外国人枠だけが実質的に完売しているプロジェクトも存在します。

2. 枠が埋まったプロジェクトでは価格が二層化する

外国人枠が埋まると、同じ建物内の同等のタイ人枠住戸に比べ、残る外国人適格の転売住戸にプレミアムが乗ることがあります。適格枠内の供給が固定されているためで、これはデータの誤りではなく実際の市場特性として、価格を比較する際に理解しておく必要があります。

3. 2026年の供給パイプラインが枠の逼迫度を左右する

新規プロジェクトの発売は市全体で外国人枠対象の住戸プールを拡大させる一方、立地の良い既存物件で枠が埋まっている建物は相対的に希少なままです。市全体の供給量だけでなく、エリア単位での供給パイプラインを読むことが、今後数年の枠の逼迫度を判断する上で重要です。

4. フリーホールド枠の確認は支払い前に行う

デベロッパーや仲介会社は、予約金の支払い前に、残存する外国人枠を書面で確認できるはずです。営業担当者の口頭説明だけに頼らず、独自に確認することが標準的なデューデリジェンスです。

確認しておきたいポイント

• 対象プロジェクトの残存外国人枠を書面で確認できるか
• 検討中の住戸が外国人枠かタイ人枠か、両者の価格差
• 今後1〜3年のエリア単位の新規供給パイプライン
• 枠の適格性確認後、フリーホールド登記までのスケジュール

バンコクのコンドミニアムは、どちらの枠に属するかを知らなければ表面価格にあまり意味がありません。この一点が、類似住戸間の一見不自然な価格差を説明していることがよくあります。